無(wú)錫中級(jí)人民法院微信公眾號(hào)消息：張某在原單位工作期間通過(guò)房改優(yōu)惠購(gòu)買了一套學(xué)區(qū)房，后張某及妻子陳某共同居住在房屋內(nèi)。
2018年9月，張某孫子小張進(jìn)入小學(xué)讀書。2019年8月，張某、陳某與小張的父母共同前往房管局，簽訂了二手房買賣合同，買受人為小張，成交價(jià)為10元，該房屋就此過(guò)戶到了小張名下，但產(chǎn)權(quán)證仍由張某持有，房屋也由張某與陳某繼續(xù)居住。
2021年，陳某患病住院，張某、陳某與小張父親發(fā)生矛盾，小張父親自行將產(chǎn)權(quán)證掛失、重新申領(lǐng)并持有。陳某死后，張某向法院起訴小張，要求確認(rèn)雙方的房屋買賣合同無(wú)效，并將房屋恢復(fù)登記至張某名下。
案件裁判
法院經(jīng)審理認(rèn)為，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。張某陳述，其將案涉房屋過(guò)戶給孫子系為其入學(xué)所需，而小張及其代理人小張父親認(rèn)為，案涉房屋過(guò)戶系張某、陳某的自愿贈(zèng)與，由此可見(jiàn)雙方當(dāng)事人雖對(duì)案涉房屋過(guò)戶給小張的真實(shí)原因有異議，但是均認(rèn)為雙方簽訂二手房買賣合同時(shí)并不存在真實(shí)的房屋買賣的合意。況且房屋買賣合同上載明的房屋成交價(jià)為10元，顯然并非正常的房屋買賣價(jià)款，故應(yīng)認(rèn)定案涉二手房買賣合同應(yīng)屬無(wú)效合同。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。雙方在辦理案涉房屋過(guò)戶登記時(shí)，小張已經(jīng)入讀該房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)校，所以并不存在張某所述為小張入學(xué)而過(guò)戶的情形。雖然張某陳述案涉房屋并非贈(zèng)與，而是為了讓小張入學(xué)，但該表述系房屋過(guò)戶兩年后的自述，并不等同于過(guò)戶時(shí)張某的真實(shí)意思表示。且張某并未提交其他證據(jù)證明雙方曾就為了入學(xué)暫時(shí)過(guò)戶、待小張初中畢業(yè)后過(guò)戶回張某名下形成過(guò)合意。故應(yīng)認(rèn)定張某將案涉房屋過(guò)戶給小張系基于贈(zèng)與的意思表示，案涉二手房買賣合同無(wú)效并不影響亦難以否定張某將案涉房屋贈(zèng)與小張的真實(shí)意思表示，亦無(wú)法對(duì)抗贈(zèng)與合同已經(jīng)履行完畢、案涉房屋已歸屬于小張的事實(shí)。
因此，法院判決確認(rèn)案涉房屋歸小張所有。判決后，張某上訴至二審法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。一審判決已發(fā)生法律效力。
法官說(shuō)法
行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。本案中雙方雖然簽訂有二手房買賣合同，但雙方均確認(rèn)沒(méi)有買賣房屋的意思表示，故該買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。雖然房屋買賣關(guān)系無(wú)效，但雙方當(dāng)時(shí)進(jìn)行的過(guò)戶登記是自愿行為，那么以買賣為名進(jìn)行的過(guò)戶登記，所隱藏的法律行為是張某主張的借用，還是小張及其代理人小張父親主張的贈(zèng)與，成為本案主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。因案涉房屋已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)從張某名下已轉(zhuǎn)移登記至小張名下，故小張現(xiàn)為案涉房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，張某提出雙方的法律關(guān)系為房屋借用，要求小張予以返還，則張某應(yīng)對(duì)該主張?zhí)峁┫鄳?yīng)證據(jù)證明。在當(dāng)事人的證據(jù)不足以證明案涉房屋今后需要返還的情況下，對(duì)于祖孫之間發(fā)生的已確定非買賣關(guān)系的房屋過(guò)戶行為，贈(zèng)與具有高度蓋然的可能性。
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